Число машино-мест для столичных жилых объектов определяется на основании постановления правительства Москвы N769-ПП от 2005 года. При застройке домов эконом-класса на каждую квартиру должно приходиться одно машино-место. В ЖК бизнес-класса – не менее 1,7. При застройке жилыми строениями повышенной комфортности – как минимум два машино-места.

«Но эти нормы железно действуют только при строительстве новых жилых комплексов, – уточняет Петр Васютик, заместитель генерального директора АН Great reality. – К домам точечной застройки, которые обычно встраиваются в уже существующую инфраструктуру района, где не всегда есть возможность обустройства подземного паркинга, эти правила применяются не всегда. Хотя застройщик имеет полное право уменьшить нормативное число машино-мест в новом ЖК – но только в том случае, если сможет документально доказать, что, например, обеспеченность микрорайона парковочными местами и без его объекта уже превышает норму. А значит, для обеспечения новых домов стоянками можно использовать уже существующие парковки. Но эти правила применимы разве что только для домов низших ценовых сегментов. Для недвижимости класса «бизнес» и «элита» они не действуют – уже само отсутствие парковки не дает дому право причисляться к высшей категории.

И в самом деле, где-где, а в новых элитных комплексах такой проблемы как нехватка машино-мест просто не существует. Здесь огромный на них спрос. Даже 1–2 места, предусмотренные на одну квартиру, и 3–4 на пентхуас, выкупаются сразу. Трудно себе представить, что у человека, который выложил десяток-другой миллионов долларов за квартиру, вдруг не окажется сотни тысяч баксов для приобретения машино-мест.

«Наиболее высокий уровень продаж отмечается в подземных паркингах объектов премиум-классов, – утверждает Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс». – Помимо удобства и безопасности наличие собственного парковочного места для жителей таких домов является и наглядным показателем высокого статуса. Причем нередки случаи, когда собственники приобретают по два-три парковочных места на семью».

А вот в ЖК бизнес-класса, по наблюдениям Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, – машино-места распродаются и сложнее и дольше. И не сразу, как на элитных объектах, а после ремонта нового жилья, или когда дом уже полностью заселен. И вовсе не обязательно, что в этом сегменте должно быть предусмотрено одно машино-место на каждую квартиру. Так в ЖК «Шуваловский» на 2544 квартиры приходится 1966 машино-мест, в комплексе «Триумф Палас» на 987 квартир выделено 1330 площадок для авто, а в Доме на Мосфильмовской на одну квартиру уже предусмотрено по 2 машино-места. Хотя никто не даст гарантии, что даже половина подземных парковок в среднем сегменте может быть сразу же реализована.

Нежелание бизнесменов обзаводиться такими парковками объясняется прежде всего тем, что покупатели квадратных метров со свободной планировкой, в обустройство которых необходимо вкладывать значительные средства, откладывают решение «парковочного» вопроса до окончания ремонта. Наконец, некоторые из клиентов втайне надеются, что с огороженной и охраняемой территории дома угонщики вряд ли решатся на кражу автомобиля.

Что касается домов эконом-класса, при которых также имеются как наземные, так и подземные паркинги, тут, даже несмотря на то, что на три квартиры может быть лишь одно машино-место, раскупать их никто не спешит. Владельцы недорогого жилья в типовых домах предпочитают обзавестись «тентом-ракушкой» или купить металлический гараж с рук. Самые «богатые» с помощью потребительских кредитов приобретают авто-места в «народных гаражах». Но большая часть новоселов и не помышляют о теплой стоянке, потому как обзавелись квартирами в новых домах не на скопленные деньги, а путем альтернативных сделок. И несколько сот тысяч рублей для них довольно существенная сумма.

Но о каком бы классе жилых домов ни шла речь, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», успешная реализация машино-мест как в подземных, так и на уличных парковках, зависит не только от наличия средств в кармане, но и от многих других факторов: расположения ЖК, плотности застройки района, цен, наконец. Например, в ЖК «Волгоградский», который принадлежит к эконом-классу, при огромном количестве квартир, число машино-мест ограничено. Тем более, что и в микрорайоне ощущается острая нехватка наземных паркингов, не достает автостоянок и вблизи самого комплекса. Естественно, уже за месяц до начала продаж жилья образовалась и очередь за местом для стоянки.

Противоположный пример – ЖК бизнес-класса «Гранд Парк», где на каждую квартиру приходится в среднем полтора машино-места. Продажа ведется уже несколько лет, но тем не менее под землей парковочное пространство все еще в достатке.

«Высокая стоимость машино-мест в «экономе», действительно, отпугивает многих покупателей, – соглашается Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Да и наша практика показывает, что продажи увеличиваются только на заключительной стадии строительства и еще больше – в момент ввода дома в эксплуатацию. Помнится, в микрорайоне «Царицыно», когда новостройка находилось в начальной стадии, раскупалось не более десятка машино-мест в месяц. А когда дом сдавался в эксплуатацию, показатель продаж подпрыгнул до 100 мест».
Когда торг не уместен

Года три назад, когда доходы москвичей были более высокими, машино-места в новостройках покупались впрок и с запасом.

«При продаже жилья в ЖК «Алые паруса», – рассказывает Артем Кахановский, директор департамента жилой недвижимости АН «Great reality», – некоторые владельцы квартир приобретали по 3–5 мест в подземной парковке. Одни – с целью дальнейшей перепродажи, другие, как говорится, на перспективу для собственной семьи. Так вот инвесторы теперь терпят убытки. В тех же «Алых парусах» один из собственников долгое время не мог продать свое жилье с двумя машино-местами. Покупатели готовы были приобрести только саму квартиру».

Впрочем, многие жители центра Москвы остро ощущают нехватку парковок – как подземных, так и наземных. И наоборот, окраины столицы, где вырастают ЖК эконом-класса («Алексеево», «Царицыно», «Мичурино»), оборудуются такими стоянками. Свободной земли для них тут гораздо больше, чем в исторической части столицы. Хотя здесь существует другая, важная для застройщика проблема – нераспроданные машино-места.

«Большинство владельцев недорогих квартир, если находится свободное место, оставляют машину у подъезда, – комментирует ситуацию Александр Зиминский. – Если такового не нашлось, они бросают авто у соседнего дома. Только около 20 % граждан готовы к покупке машино-места в том или ином объекте. И обычно это либо «народный гараж», либо платная охраняемая стоянка».

Оно и понятно: машино-место в «народном гараже» стоит 350 тыс. рублей. Инвалидам первой и второй групп оно может быть предоставлено бесплатно или по льготной цене. Подземная парковка в зданиях эконом-класса – в 3–4 раза дороже. Например, в ЖК «Бутово-Парк» цены находятся в пределах от 950 тысяч до 1,2 млн рублей. В отдельно стоящем гаражном комплексе ЖК «Битцевский» – от 550 тыс. до 1,5 млн рублей в зависимости от высоты парковочного уровня. Хотя есть жилые проекты, где подземные машино-места реализуются по сходным ценам. Если в среднем по городу стоимость площадки в подземном паркинге варьируется от 1–1,5 млн рублей, то в микрорайоне «Царицыно» ею можно обзавестись и за 470 тысяч.

«Стоимость парковки зависит не только от класса дома, но и от количества квадратных метров, которые собирается получить в пользование автовладелец, – поясняет Артем Кахановский. – Ведь для малолитражки хватит и 10 кв. метров, а два джипа не уместятся и на 16-ти, поэтому собственник квартиры приобретает не менее 24 стояночных квадратов».

Если же говорить о средних ценах, то на парковках класса «эконом» их разброс составляет от 400 тыс. до 1,5 млн рублей, в «бизнесе» – от 1,2 до 2,5 млн, в высшем же жилом сегменте – от 3 до 7,5 млн рублей.
Ловкие на уловки

Любой товар нужно продать. И машино-место тоже. Тем более, что товар этот способен приносить баснословные прибыли. Главное, найти и уговорить покупателя. Вот почему при реализации застройщики используют самые разнообразные, стимулирующие спрос, инструменты. Это и беспроцентные рассрочки, и различные допраздничные и послепраздничные скидки, когда, например, предлагается приобрести два машино-места по цене одного. «Квадраты» на автостоянке также могут предоставляться в качестве подарка, но, как правило, только в тех случаях, когда находится клиент на многокомнатную квартиру.

А если следить за рекламными акциями, то иногда можно рассчитывать на 10–15 процентную скидку. Излишки парковочных квадратов в новостройках эконом– и бизнес-класса всегда есть, и потому инвестор вынужден регулярно сбавлять цены, чтобы привлечь внимание покупателей к застоявшемуся на витрине товару.
Материал взят здесь.
Автор: Сергей Романов